Comprar o vender una propiedad es una de las operaciones más importantes en la vida de una persona. El proceso involucra varias etapas y una cantidad significativa de documentación. Saber qué se necesita en cada momento evita demoras, gastos imprevistos y sorpresas desagradables.
Las etapas de una compraventa
Reserva
El comprador entrega una suma de dinero para apartar el inmueble y sacarla del mercado. Se firma un recibo de reserva ad referéndum de la aceptación del vendedor.
Boleto de compraventa
Contrato privado entre comprador y vendedor donde se fijan el precio, condiciones y fecha de escrituración. Suele ir acompañado del pago del 20% al 30% del valor total.
Escritura pública
Acto formal ante escribano donde se transfiere la titularidad del inmueble. Se paga el saldo del precio y se inscriben los derechos reales en el Registro de la Propiedad.
Documentos que debe presentar el vendedor
- DNI vigente del vendedor (y cónyuge si el bien es ganancial o ambos son titulares).
- Título de propiedad: la escritura original que acredita que es dueño del inmueble.
- Certificado de dominio actualizado del Registro de la Propiedad Inmueble (lo solicita el escribano).
- Certificado de inhibición del vendedor: acredita que no tiene restricciones para disponer de sus bienes.
- Planos del inmueble aprobados por el municipio o la Dirección de Catastro.
- Constancias de pago de impuestos (ABL, inmobiliario provincial), expensas y servicios (agua, luz, gas).
- CUIT/CUIL del vendedor para la declaración ante AFIP.
- ITI o Declaración jurada de habitualidad (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, según corresponda).
Documentos que debe presentar el comprador
- DNI vigente del comprador (y cónyuge si adquiere en conjunto).
- CUIT/CUIL para la declaración ante AFIP.
- Constancia de fondos: en muchos casos el escribano puede requerir acreditación del origen de los fondos (extractos bancarios, declaración jurada).
- Si paga con crédito hipotecario: aprobación del banco, tasación del inmueble y documentación adicional que solicite la entidad.
Documentos que prepara el escribano
El escribano es quien coordina y solicita la mayor parte de la documentación técnica y registral. Entre los trámites a su cargo están:
- Estudio de títulos (verificar que el dominio sea "perfecto" y no tenga hipotecas, embargos ni litigios)
- Certificados de anotaciones personales e inhibiciones
- Certificado de deuda de ABL / inmobiliario
- Informes del Registro de la Propiedad
- Redacción de la escritura y su inscripción
💡 ¿Quién elige al escribano? Por costumbre y por ley, el escribano lo elige el comprador, salvo pacto en contrario. Sus honorarios están regulados por el Colegio de Escribanos y se calculan sobre el valor de la operación.
¿Cuánto tarda el proceso?
Desde la reserva hasta la escritura, el proceso suele demorar entre 30 y 90 días dependiendo de la complejidad del título, la disponibilidad del escribano, la obtención del crédito hipotecario (si lo hay) y los trámites registrales. Un buen asesoramiento inmobiliario y legal desde el principio acelera considerablemente los tiempos.
¿Qué pasa si el título tiene problemas?
Es común que en el estudio de títulos aparezcan observaciones: hipotecas antiguas no canceladas en el registro, transmisiones con vicios formales, superficies que no coinciden con los planos, o sucesiones inconclusas. Muchos de estos problemas tienen solución, pero requieren tiempo y asesoramiento especializado. Por eso conviene iniciar el proceso con anticipación y con un profesional que sepa detectarlos.