En 2024 Argentina volvió a modificar su marco legal en materia de alquileres con la sanción de la Ley 27.737, que derogó la polémica Ley 27.551 de 2020. El nuevo régimen cambió las reglas del juego para propietarios e inquilinos, y es fundamental conocerlas antes de firmar cualquier contrato.
Los cambios más importantes
| Aspecto | Ley anterior (2020) | Nueva ley (2024) |
|---|---|---|
| Plazo mínimo | 3 años | 2 años (vivienda) |
| Actualización | Anual por índice ICL (BCRA) | Libre negociación entre las partes |
| Periodicidad del ajuste | Cada 12 meses | Libre (puede ser mensual, trimestral, etc.) |
| Depósito | 1 mes de alquiler inicial | Libre negociación |
Libre negociación: ¿ventaja o riesgo?
El punto más importante de la nueva ley es la libertad de negociación entre propietario e inquilino para fijar el precio, el índice de ajuste y la periodicidad. Esto puede sonar bien para ambas partes, pero en la práctica pone al inquilino en posición de desventaja si no conoce sus derechos o no cuenta con asesoramiento.
Es común ver contratos con ajustes mensuales atados al dólar, al IPC, o a índices combinados. Antes de firmar, es fundamental entender cómo va a evolucionar el alquiler a lo largo del tiempo.
¿Qué sigue siendo obligatorio?
- El contrato debe estar registrado ante la AFIP (registro de contratos de locación).
- El plazo mínimo para vivienda es de 2 años.
- El inquilino tiene derecho a rescindir anticipadamente después de los primeros 6 meses, con un preaviso de 30 días y el pago de una indemnización equivalente a 1 mes y medio de alquiler si lo hace antes del primer año, o 1 mes si lo hace después.
- Las expensas ordinarias corren a cargo del inquilino, salvo pacto en contrario.
- Las reparaciones estructurales y las que afecten la habitabilidad son responsabilidad del propietario.
¿Qué mirar antes de firmar?
- El índice de actualización: ¿cómo se calcula y con qué frecuencia se aplica?
- El valor inicial: ¿está en pesos o en dólares? ¿cómo se convierte?
- El depósito y garantías: qué tipo de garantía se exige (propietario, seguro de caución, aval bancario).
- Las expensas: cuáles paga el inquilino y cuáles el propietario.
- Las cláusulas de rescisión: condiciones y costos de salida anticipada.
- El estado del inmueble: si hay un acta de entrega con fotos, mejor.
¿Qué pasa con los contratos firmados bajo la ley anterior?
Los contratos celebrados bajo la Ley 27.551 siguen vigentes hasta su vencimiento con las condiciones originalmente pactadas. La nueva ley aplica solo a los contratos firmados a partir de su entrada en vigencia.
La importancia del asesoramiento profesional
La desregulación del mercado de alquileres hace más importante que nunca contar con un profesional que revise el contrato antes de firmarlo. Una cláusula mal redactada o un índice de ajuste desfavorable puede significar una diferencia enorme en lo que pagás o cobrás a lo largo de dos años.